Analizando las posibilidades en el Provincetown Inn

Mar 16, 2024

Por Paul Benson 30 de agosto de 2023

PROVINCETOWN — La propiedad de seis acres en 1 Commercial St. que abarca el Provincetown Inn de 102 habitaciones y sus 125 espacios de estacionamiento, seis salas de conferencias y una piscina con forma de sombrero de peregrino es ciertamente única. El primer hotel en este sitio se construyó en 1925, según Building Provincetown de David W. Dunlap, y en 1957 el propietario Chester Peck Jr. construyó una península de cuatro acres en las marismas, utilizando enormes bloques de granito para triplicar el tamaño de su propiedad frente al mar. .

Esa propiedad ya está a la venta y el agente John Ciluzzi la describió como “sin igual”.

"Es una oportunidad extraordinaria para continuar con la propiedad heredada frente al mar o ser el comienzo de algo nuevo con un desarrollo", dijo Ciluzzi. "Hay muchas opciones diferentes disponibles para cualquiera que esté interesado en invertir en el sitio".

Un negocio de conferencias ampliado, un proyecto residencial o incluso viviendas para trabajadores son posibilidades, dijo Ciluzzi, y ya ha estado recibiendo consultas de inversores locales, regionales y nacionales.

Ciluzzi se negó a estimar cuántas unidades residenciales podrían permitirse en el sitio.

"Corresponderá a los compradores determinar qué pueden y qué no pueden hacer con el sitio", dijo. "Nuestro trabajo es presentar la oportunidad al mercado".

"Trato de no hacer hipótesis, porque hay muchos factores", dijo el urbanista Thaddeus Soulé sobre las posibilidades de reurbanización. "Si tienes suficiente tiempo, dinero y abogados, casi todo es posible".

Soulé dijo que los mayores factores limitantes en el sitio son ambientales: se asienta sobre marismas llenas de la Commonwealth y se encuentra en la llanura aluvial de FEMA.

Casi toda la propiedad está por debajo de la marca histórica media de marea alta, lo que significa que el estado tiene derechos sobre el terreno en virtud de la Ley de Zonas Costeras Públicas de Massachusetts, también conocida como Capítulo 91.

El Departamento de Protección Ambiental del estado emite licencias del Capítulo 91, dijo Soulé. Cualquier estructura nueva, o incluso un cambio en el uso de una estructura existente, requeriría una autorización del Capítulo 91 del estado.

El Provincetown Inn también se encuentra en una zona de inundación FEMA AE-9, con una elevación de inundación base de 9 pies sobre el nivel del mar. El borde occidental del hotel se encuentra en una zona de “velocidad” VE-14, llamada así debido al potencial de poderosa energía de las olas, con una elevación de inundación base de 14 pies sobre el nivel del mar.

Provincetown tiene mareas de 10 pies y la línea normal de marea alta está a unos 5 pies sobre el nivel del mar. En la zona AE-9, el nivel del piso de un edificio reconstruido debe estar a 9 pies sobre el nivel del mar, que aquí es solo 4 pies por encima de las mareas normales más altas.

En la zona VE-14, sin embargo, la cosa es diferente. El elemento estructural más bajo en un edificio reconstruido en esta zona debe estar a 16 pies sobre el nivel del mar para tener en cuenta la energía de las olas, que está a 11 pies por encima de la línea normal de marea alta.

"Si una parte del edificio está en la zona V, entonces la zona V se aplica a todo el edificio", dijo Soulé.

En consecuencia, si el edificio fuera reconstruido sustancialmente en su huella existente, lo que significaría que el costo del proyecto es más del 50 por ciento del valor tasado actual del edificio, se activarían estas disposiciones del código de construcción estatal y sería necesario levantarlo sobre pilotes.

La propiedad completa en 1 Commercial St. está valorada actualmente en $13,9 millones, y el edificio representa $6,7 millones de esa cantidad. Eso significa que un comprador podría potencialmente gastar más de $3 millones en renovaciones sin tener que levantar el edificio.

Un desarrollador también podría proponer un nuevo proyecto que esté completamente dentro de la zona AE-9 y no toque la zona de velocidad, en cuyo caso solo se aplicarían las reglas AE, dijo Soulé.

Cuando se trata de un proyecto residencial, no existe una fórmula clara para equiparar las habitaciones de hotel existentes con las unidades residenciales, dijo Soulé.

Explicó que existe un cronograma de densidad que relaciona el tamaño del lote con las unidades residenciales, pero eso es una guía, no un derecho, y está sujeto a otros factores limitantes. Según el cronograma de densidad, un lote de 64,000 pies cuadrados puede contener 26 unidades. Más allá de eso, cada aumento de 4,500 pies cuadrados deja paso a una unidad más.

Si esa fuera la fórmula de control, entonces la parcela de 262,667 pies cuadrados en 1 Commercial St. podría albergar hasta 70 unidades. Un cronograma de densidad separado para habitaciones de hotel permite hasta 152 “alojamientos comerciales” en el lote.

El Provincetown Inn, sin embargo, está en la zona Residencial-1 de la ciudad, que por derecho sólo permite viviendas unifamiliares y una colección peculiar de otros usos (agricultura, almacenamiento de embarcaciones en tierra e instalaciones de energía solar a pequeña escala).

Debido a que la posada es anterior al estatuto de zonificación, su uso actual como hotel con espacios para reuniones y restaurante son usos no conformes preexistentes y también pueden continuar por derecho, dijo Soulé.

Un puñado de otros usos, incluidos un hotel, un teatro, un dormitorio para empleados y un campamento, están permitidos mediante un permiso especial de la junta de planificación o de la junta de apelaciones de zonificación.

Los complejos de viviendas multifamiliares no están permitidos en la tabla de uso de Res-1, pero esa podría no ser la última palabra, dijo Soulé. Las habitaciones de hotel pueden convertirse en condominios sin tener que pasar por el reglamento de zonificación, dijo. Los condominios residenciales también podrían ser un uso secundario de un uso principal permitido, como un hotel. Mucho dependería de cómo las juntas de planificación y zonificación interpreten su capacidad para emitir permisos especiales cuando los beneficios para la ciudad superan los efectos adversos de un proyecto.

“Cualquier proyecto aquí probablemente necesitaría una revisión por parte de la junta de planificación, la junta de apelaciones de zonificación y la comisión de conservación”, dijo Soulé. La propiedad no está en el distrito histórico.

“Hay caminos hacia el desarrollo”, dijo Soulé, “y si dependen de permisos especiales, entonces los voluntarios de las juntas guiarían ese proceso”.

Elias Schisgall contribuyó con el reportaje de esta historia.

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