Los suburbios de DC, no solo el centro, están sintiendo la crisis del trabajo remoto

Apr 21, 2024

Hace una década, nadie habría cuestionado que 1776 Wilson Blvd. Fue una inversión digna.

La torre de oficinas de cinco pisos en el norte de Virginia se construyó a pocos pasos del Metro, con grandes ventanales, un gimnasio y un techo verde para albergar eventos corporativos. Se convirtió en la primera propiedad en obtener la certificación LEED Platinum en el condado de Arlington. Actualmente, hay un bar de barrio y un animado restaurante peruano en la planta baja.

Pero cuando cambió de propietario el otoño pasado, el edificio parecía mucho más una apuesta perdedora: una firma de inversión con sede en Atlanta lo vendió por 55 millones de dólares, una fuerte caída de los 90 millones de dólares que pagó por la estructura en 2014.

El precio de venta mucho más bajo del edificio, dicen los analistas, subraya la amenaza existencial que enfrentan los propietarios y funcionarios locales en la región de DC (y en gran parte del país) incluso en áreas fuera de los vecindarios más caros del centro, e incluso en propiedades que en su mayoría están llenas de papel.

“¿Alguien volverá a alquilar estas oficinas suburbanas?” dijo Tracy Hadden Loh, miembro de Brookings Metro que estudia el mercado de bienes raíces comerciales. "Para un producto muy específico, esa es la pregunta multimillonaria en este momento".

A diferencia de algunos edificios en el centro de DC, donde bufetes de abogados y cabilderos están dejando pisos enteros vacíos, 1776 Wilson no está mucho más vacío que hace una década. Sus tiendas a pie de calle parecen tan concurridas como siempre, impulsadas en parte por los condominios y apartamentos que ubican a muchos clientes a poca distancia.

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Sin embargo, el panorama financiero sigue siendo problemático a este lado del Potomac. Si bien puede haber más tráfico peatonal a lo largo de Wilson Boulevard, las caídas en el valor de las propiedades (incluso en edificios como este) pueden agotar los ingresos fiscales y socavar las fuentes de financiación de los servicios públicos en lugares como Arlington.

Según el análisis de Loh de cifras de CoStar, una firma de datos inmobiliarios, más de una cuarta parte de todo el espacio de oficinas está vacío en Crystal City y en el cercano vecindario de Ballston, como es el caso en mercados de oficinas más pequeños y periféricos como Oakton en Fairfax. Condado.

Más crucial, dijo, es el valor del espacio vacío en algunas de esas áreas: casi $8 millones en Tysons y $2,78 millones en Rosslyn, el vecindario de uso mixto que incluye 1776 Wilson Blvd.

A medida que las oficinas vacantes agotan los impuestos y reducen el valor de los edificios cercanos, dijo, la situación en áreas como esta podría eventualmente poner en peligro “la propuesta de valor general” de vivir, trabajar o instalar una oficina en el norte de Virginia o los suburbios de Maryland. en absoluto.

A estas alturas, la historia sobre el trabajo remoto y el sector inmobiliario es familiar: dado que los empleados administrativos todavía pasan más de una cuarta parte de sus días laborales en casa, los centros de la ciudad y otros distritos comerciales no han vuelto a estar tan ocupados como antes de la crisis. pandemia.

Michael Hartnett, director de investigación del Atlántico Medio de la empresa de bienes raíces comerciales JLL, advirtió que la historia parece un poco diferente en algunas partes del norte de Virginia.

La mayoría de los distritos comerciales de Arlington, conocidos por algunos como el lugar de nacimiento del movimiento de “crecimiento inteligente”, no dependen únicamente de oficinas, que a menudo se encuentran en la misma calle que apartamentos o desarrollos de uso mixto que atienden cada vez más a personas remotas. multitud de trabajo. Los bienes inmuebles son generalmente menos valiosos que en las principales regiones del centro de DC y, para empezar, a menudo hay menos.

Rosslyn, por ejemplo, “tiene esa distribución de oficinas, residenciales, restaurantes y hoteles”, dijo, con áreas como Crystal City y Pentagon City transformándose en una combinación similar a medida que Amazon abre su segunda sede. (El fundador de Amazon, Jeff Bezos, es propietario de The Washington Post, y la directora ejecutiva interina del periódico, Patty Stonesifer, forma parte de la junta directiva de Amazon).

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Pero las crecientes tasas de desocupación, incluso en vecindarios de uso mixto, presentan problemas para los propietarios de propiedades comerciales y para los gobiernos locales que dependen de estos edificios para financiar escuelas, policía y otros servicios.

"Es como una bomba de tiempo para nosotros", dijo Ryan Touhill, director de la división de desarrollo económico de Arlington.

Históricamente, el condado depende de propiedades comerciales para aproximadamente la mitad de sus ingresos por impuestos a la propiedad. Sin embargo, según las cifras recopiladas por la oficina de Touhill, alrededor de 40 millones de pies cuadrados de espacio para oficinas en Arlington estaban vacíos en el primer trimestre de este año.

Eso ha colocado la tasa de desocupación comercial del condado en un récord del 21,7 por ciento, lo que, según dijo, en última instancia podría significar que el condado recaudará menos ingresos fiscales de esos edificios. La falta de liquidez en los mercados de capitales ha llevado en algunos casos a que los edificios entren en mora, como ya ha comenzado a ocurrir con un importante propietario de Los Ángeles.

Las evaluaciones de propiedades de 1776 Wilson muestran cómo las finanzas del condado pueden comenzar a sentir el desgaste. Antes de la pandemia de coronavirus, el valor tasado del edificio alcanzó un máximo de poco más de $83 millones en 2019. Su propietario anterior, la firma Invesco Advisors, con sede en Atlanta, pagó $1,02 millones en impuestos ese año al condado.

Este año, se evaluó en casi 65 millones de dólares. Su nuevo propietario está en camino de pagar $760,000 en impuestos a la propiedad a Arlington para fin de año, según los registros del condado. (Ni Invesco Advisors ni Oaktree Capital, una firma de Los Ángeles cuya filial posee 1776 Wilson, respondieron de inmediato a las solicitudes de comentarios).

Multiplicada muchas veces, esa caída en los ingresos podría obligar a los líderes del condado a tomar decisiones difíciles, y solo empeorará en los próximos años.

Algunos edificios también están llenos de “espacios en la sombra” que están alquilados funcionalmente pero que en realidad están prácticamente vacíos. Debido a que la mayoría de los arrendamientos de oficinas se firmaron mucho antes de 2020, los observadores inmobiliarios dijeron que es probable que el cambio hacia el trabajo remoto solo comience a asomar lentamente en los próximos años.

La oficina de Touhill ha decidido flexibilizar las regulaciones de zonificación sobre los tipos de empresas que podrían ocupar espacios de oficinas vacíos como una forma de aumentar la demanda de edificios que están vacíos o en camino de quedar vacíos. Ahora están buscando simplificar el proceso y las regulaciones para mejorar las propiedades existentes, derribarlas para su reurbanización o convertirlas en edificios de apartamentos (una idea muy comentada por funcionarios en DC y muchas otras grandes ciudades en todo el país) o reurbanizarlas. como algo completamente nuevo.

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En Crystal City, la creciente presencia de Amazon también apunta a otra dinámica que podría alterar aún más el mercado comercial. A medida que los edificios nuevos entren en funcionamiento, las empresas abandonarán los edificios más antiguos para estas comodidades.

El gigante tecnológico, que recientemente abrió dos torres de oficinas en Pentagon City, planea poner fin a casi todos los arrendamientos de espacio que ha estado alquilando a unas pocas cuadras de distancia en Crystal City, dijeron ejecutivos.

Eso devolverá al mercado cerca de 1 millón de pies cuadrados de bienes raíces comerciales, incluso cuando la compañía abre otros 2,1 millones de pies cuadrados. (JBG Smith, propietario del espacio alquilado, ha dicho que confía en poder ocupar ese espacio).

Loh dijo que es probable que se produzca una dinámica similar a lo largo de Silver Line en distritos comerciales como Tysons y Reston, que tienen el valor de activos más alto para cualquier distrito comercial fuera del Distrito. Con la incorporación de nuevo inventario a lo largo de Metrorail, es posible que los inquilinos comerciales se estén reubicando de edificios más antiguos a otros más nuevos que mantienen la construcción y la desocupación.

Eso podría significar que cualquier edificio que no intente actualizarse o agregar servicios quedará atrás, dijo Hartnett. De hecho, como informó Bisnow, el administrador de la propiedad en 1776 Wilson está renovando el gimnasio y la terraza de la azotea del edificio y convirtiendo una suite del primer piso en una sala de juegos.

"El desafío ahora -o la oportunidad- es que hay ganadores y perdedores dentro de esos submercados", dijo. Los edificios que actualizan sus instalaciones “captarán una parte desproporcionada de la actividad de arrendamiento que un edificio que está inactivo”.

Sin embargo, lo que eso significa para las arcas de Arlington es una pregunta abierta.